USUCAPIAO – PRINCIPAIS FORMAS

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A Usucapião é um instrumento legal na regularização de imóveis sem escritura pública. Muitos têm a ideia que a usucapião serve somente para imóveis invadidos, isso não é verdade. Antigamente e até nos dias atuais, inúmeros imóveis adquiridos por contratos particulares de venda e compra encontram-se sem registro.

Há casos que o imóvel encontra-se em nome de pessoa falecida, sem ter sido inventariado, ou seja, há uma infinidade de situações que poderão ser resolvidas através da usucapião.

Com o advento da Lei 13105/15, que trouxe a usucapião extrajudicial ou via cartório, esse procedimento é mais rápido na regularização do bem, o mesmo deverá ser requerido por advogado, o pedido será direcionado à um dos cartórios de notas e após no cartório de registro de imóveis da jurisdição do imóvel a ser usucapido. A usucapião extrajudicial irá individualizar o imóvel, com suas características, dimensões e confrontantes, o que resultará na escritura pública definitiva em nome do seu requerente.

Por outro lado, quando a situação for mais complexa, a mesma deverá ser analisada por um advogado especialista na usucapião, onde deverá ser promovida uma ação judicial de usucapião, o juiz de direito irá decidir sobre a questão.

O Advogado deve se ater no pedido da usucapião, uma vez que há modalidades diferentes e com características específicas, portanto, é de suma importância saber distinguir a modalidade da usucapião a ser requerida, com o intuito de êxito na regularização do imóvel e solução da questão.

Modalidades da Usucapião;

Usucapião Ordinária – Posse com âmbito de dono mais posse continua e justo título (contrato de venda e compra), o possuidor deverá ter a posse do imóvel, mansa, pacifica e continua de pelo menos 10 anos, o prazo será reduzido para 5 anos, no caso do bem ser utilizado para moradia do possuidor ou se ele realizou benfeitorias no imóvel.

Usucapião Extraordinária – Neste caso, não há justo título (contrato de venda e compra), e não há presunção de boa-fé. Desde que, tenha a posse do imóvel por de 15 anos ininterruptos, poderá o possuidor usucapir, o prazo será reduzido para 10 anos, no caso do possuidor utilizar do bem para sua moradia ou se realizou benfeitorias.

Usucapião Especial Urbano – O interessado não poderá ser proprietário de um outro imóvel urbano ou rural, sua posse deve ser ininterrupta e continua, destinando o imóvel para sua moradia e de sua família. Além disso, o imóvel não poderá ultrapassar a área de 250 metros quadrados.

Usucapião Especial Rural – Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade. art.1.239 do Código Civil Brasileiro.

Usucapião Especial Coletiva – Extensa área de terra onde há várias pessoas, e as mesmas vivem em condomínio, ou seja, não há demarcação para cada um, as pessoas devem estar de boa-fé e estarem na posse da terra no mínimo de 5 anos.

Usucapião Familiar – Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Usucapião Extrajudicial – O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), no seu artigo 1071, vem trazendo uma novidade – usucapião extrajudicial para bens imóveis, ou seja, a partir de março de 2016, o imóvel que estiver irregular poderá ser regularizado através da usucapião, por intermédio de advogado..