NÃO LIBERAÇAO DE HIPOTECA GERA DANOS MORAIS

Os mutuários do SFH são vítimas de toda sorte de abuso: capitalização de juros institucionalizada em mais de 10 milhões de contratos; venda casada de seguros; negativa de cobertura de saldo residual pelo FCVS; negativa de reconhecimento aos contratos de gaveta; e, como se fosse pouco, também sofrem com a demora na liberação da hipoteca após a tão sonhada quitação do financiamento.

Mas o STJ (Superior Tribunal de Justiça) abriu um importante precedente para coibir esta conduta. Em julgado publicado em julho de 2010, o Tribunal confirmou a indenização de R$ 20 mil arbitrada contra a empresa Transcontinental Empreendimentos Imobiliários e de R$ 5 mil arbitrada contra a Caixa Econômica Federal pelo TJRS.

Os agentes financeiros foram condenados por demorarem à conceder a liberação da hipoteca de um financiamento do SFH que fora quitado pelo mutuário Antônio Macedo, de Porto Alegre (RS).

Segundo José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec, “todos os meses recebemos cerca de 10 reclamações de todo o Brasil sobre o mesmo problema. Como não existe uma norma específica estabelecendo prazo para expedição da liberação de hipoteca, os agentes financeiros não têm nenhuma pressa em expedir o documento e muitas vezes inventam ‘depurações’ do contrato ou mesmo chegam a negar o direito ao consumidor, como ocorreu no caso julgado pelo STJ”.

“Com o precedente aberto no STJ, muitos mutuários recorrerão ao Judiciário para exigir indenizações contra os agentes financeiros e a tendência é que os agentes financeiros passem a agilizar as liberações, pois o Código Civil estabelece que quem paga tem direito à quitação e este direito tem sido negado à muitos mutuários”, afirmou Tardin.

Os problemas mais comuns são:

1) Negativa de Liberação por Depuração do Contrato: neste tipo de desculpa, o agente financeiro após a quitação do contrato com o pagamento de todas as parcelas, resolve recalcular as prestações com base no índice da categoria. Este procedimento é ilegal já que deveria ter sido feito mensalmente desde o início do contrato.

É bom lembrar que a prescrição para cobrança de diferenças é de 5 (cinco) anos a contar do pagamento de cada parcela e muitos agentes financeiros querem cobrar diferenças de 10, 15, 20 anos atrás, direito já prescrito.

2) Negativa de Cobertura pelo FCVS: nesta desculpa, a CEF nega a quitação do saldo residual de contratos que tenham cobertura do FCVS, alegando multiplicidade de financiamentos.

Só que o STJ já decidiu que o mutuário tem direito à quitar quantos contratos tiver pactuado antes de 05/12/1990 e este entendimento está fechado em sede de recursos repetitivos, aplicando-se à todos os casos análogos no Brasil. Ao menos 80 mil mutuários estão nesta situação em todo o país, conforme estimativa do Ibedec.

3) Alegação de Pendência na Hipoteca da Construtora sobre a obra: muitas construtoras recebem financiamento bancário para levantar um prédio. Só que durante a construção, as unidades são vendidas para os consumidores e quando estes quitam a dívida, as construtoras negam a escritura por conta da hipoteca dos imóveis em favor do banco que financiou a obra.

Nestes casos, o STJ já tem uma Súmula 308 que diz: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Portanto, o consumidor tem direito à liberação da hipoteca, independentemente da construtora estar devendo para o banco.

4) Demora na liberação da hipoteca: sem qualquer justificativa, o agente financeiro simplesmente não entrega a liberação da hipoteca ao consumidor que quitou o financiamento. Neste caso o STJ entende estar caracterizado danos morais e mutuário pode exigir indenização na Justiça.

Serviço:

Quem estiver passando por problemas semelhantes aos relatados deve fazer uma carta endereçada ao agente financeiro, exigindo a liberação da hipoteca em um prazo de 30 dias. Esta carta deve ser enviada com Aviso de Recebimento pelos Correios, que é a prova que o banco recebeu a carta.

Passado o prazo sem respostas ou com negativa da liberação da hipoteca, o consumidor pode recorrer ao Judiciário, juntando provas de que efetuou o pagamento de todas as parcelas e pedir a liberação da hipoteca e a condenação do banco em danos morais pelo atraso.

Marcelo Winther de Castro

Advogado

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