CAIXA ECONOMICA NAO LIBERA HIPOTECA DE IMOVEL QUITADO EM RAZAO DE PROCESSO EM ANDAMENTO.

O fato é corriqueiro dentro da Caixa Econômica Federal. Não basta você ter o contrato de imóvel quitado, não pode é ter qualquer processo em andamento contra a caixa. Isso mesmo, qualquer processo. E se tiver processo que tenha recebido algum valor, terá que devolver à Caixa Econômica Federal. Um banco público que opera como verdadeiro sangue suga.  Se vc tem seu financiamento quitado e tem processo em andamento não poderá liberar a hipoteca enquanto não cancelar o processo e devolver o dinheiro que recebeu contra a caixa, mais as despesas com o advogado deles.

Ocorre que o fato É ILEGAL e abusivo. Não pode o agente financeiro, quanto mais a CEF determinar que o mutuário desista de eventual processo para ter sua hipoteca liberada. Os tribunais já decidiram em casos análogos que a conduta é ABUSIVA. Veja sentença abaixo:

Quitação de imóvel e liberação da hipoteca contra COHAB e CEF

00******–**.2008.***.**** (2008.**.00.0*****–**) – SONIA (SP***** – MARCIO) X CIA/ METROPOLITANA DE HABITAÇAO DE SAO PAULO – COHAB (SP****** – LIDIA) X CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF(SP 221365 – EVERALDO E SP***** – MARCOS) Ação Ordinária n.º 00*****–**.** **.**.6100 (2008.**.00.0******-6)Autor: SÔNIA Réu: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO E UNIÃO FEDERAL (ASSISTENTE SIMPLES)Sentença Tipo A Vistos em inspeção.Trata-se de ação ordinária proposta por SÔNIA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO – COHAB, objetivando a entrega do termo de quitação referente ao financiamento do imóvel localizado na Rua ***********, n **, apto 11, São Paulo, contrato nº **.****.0000*.0***–* . Narra a parte autora que na data de 31 de outubro de 1991 adquiriu o imóvel objeto dos autos da Companhia de Metropolitana de Habitação de São Paulo, com prazo de amortização de 294 meses. Relata que em 2006 decidiu pela quitação antecipada do débito e consultando o agente financeiro, foi informado que o valor a ser pago seria de R$ 2.675,44. Afirma que a pós o pagamento do valor apurado, requereu a entrega do termo de quitação ao agente financeiro, tendo este informado que poderia providenciar a escritura definitiva do imóvel, mediante o pagamento de R$ 300,00 (trezentos reais). Informa que após o pagamento da quantia exigida para elaboração da escritura definitiva, o agente financeiro informou que o documento estaria pronto em seis meses, mas nada fez. Sustenta o direito ao recebimento do termo de quitação e liberação da hipoteca, nos termos da Lei n 10.150/2000. O feito foi ajuizado perante a Justiça Estadual. Foram deferidos os benefícios da Justiça Gratuita (fl.**). A tutela antecipada foi indeferida. Citada, a Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo – COHAB – ofereceu contestação às fls. 28/96. Alegou, em preliminar, a incompetência da Justiça Estadual para processar o feito, tendo em vista que o contrato conta com cláusula de cobertura de saldo residual pelo FCVS. No mérito, afirmou a impossibilidade de liberação do termo de quitação do financiamento, na medida em que a Lei 10.150/2000 condiciona a liquidação antecipada ao preenchimento de determinados requisitos, dentre os quais, o reconhecimento pelo FCVS. Assevera, ainda, que encaminhou a documentação à Caixa Econômica Federal para habilitação do contrato perante o FCVS e que está aguardando manifestação da empresa pública para liberar a hipoteca e outorgar a respectiva escritura. No mais, afirma que há indícios de multiplicidade de financiamento com cláusula de cobertura do FCVS em nome da autora, fator que impediria a análise pela administradora do Fundo e lavratura do termo postulado. Réplica às fls. 107/109.A parte autora peticionou às fls. 112/114 requerendo a produção de prova pericial a fim de verificar os cálculos abusivos praticados pelo réu no decorrer do financiamento. A decisão de fls. 115/116 declarou a incompetência absoluta do juízo e determinou a remessa dos autos à Justiça Federal. Citada, a Caixa Econômica Federal ofereceu contestação às fls. 173/186. Afirma que o contrato objeto dos autos foi liquidado antecipadamente, com desconto de 30% do saldo devedor do FCVS e em 05 de janeiro de 2006 foi habilitado, com negativa de cobertura em 28 de maio de 2008, pela constatação de multiplicidade de financiamento. Aduz, no entanto, que ao analisar a documentação apresentada, foi verificado que o financiamento pertence na verdade a um homônimo. Alega que a questão da cobertura do saldo devedor residual foi analisada e homologada, cabendo ao contrato a cobertura de 100% do saldo devedor residual, tendo comunicado ao agente financeiro e cabendo a este a emissão do termo de quitação e liberação da hipoteca. Réplica à contestação da Caixa Econômica Federal às fls. 189/196. Réplica à contestação da COHAB às fls. 197/203. A União Federal se manifestou às fls. 213/215 requerendo sua inclusão na lide, na qualidade de assistente simples da CEF. É a síntese do necessário.Decido.Indefiro o pedido de produção de prova pericial contábil formulado pela autora. A perícia foi requerida a fim de fornecer subsídios para verificação de eventuais cobranças indevidas pela COHAB no decorrer do financiamento. Ocorre que o objeto da ação é a entrega do termo de quitação pelo agente financeiro, bem como a liberação da hipoteca. A parte autora em nenhum momento da inicial formulou pedido de revisão contratual, tampouco de restituição de valores. Somente agora, vem requer a elaboração de laudo contábil para verificação de eventuais abusos cometidos pelo agente financeiro, a exemplo de juros compostos, índices aplicados e forma de cálculo das prestações e do saldo devedor. Portanto, desnecessária a realização de prova pericial. O pedido é procedente. A controvérsia cinge-se em saber se a parte autora tem direito à outorga do termo de quitação do financiamento e liberação da hipoteca. O contrato objeto dos autos foi firmado na data de 31 de outubro de 1991, com prazo de 294 meses e cláusula atinente ao FCVS. Vejamos o que dispõe o instrumento contratual acerca da quitação do financiamento: CLÁUSULA QUINTA – QUITAÇÃO DA DÍVIDA – Atingido o término do prazo contratual estabelecido na letra XX do item ** do quadro resumo, considerando o disposto na Cláusula Oitava e uma vez pagas todas as prestações, ou na hipótese de o saldo devedor tornar-se nulo antes do término deste prazo e, não existindo quantias em atraso, a COHAB dará quitação ao(s) COMPROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES), de quem nenhuma importância mais poderá ser exigida com fundamento no presente Contrato. CLÁUSULA SEXTA – LIQUIDAÇÃO ANTECIPADA DA DÍVIDA – É assegurado o direito de liquidação antecipada da dívida pelo(s) COMPRADOR(ES), e ao saldo devedor a ser pago acrescentar-se-ão, quando for o caso, as quantias em atraso, para tanto observando-se o disposto na Cláusula Décima Primeira deste Contrato. CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA – RES CISÃO/RETOMADA DO IMÓVEL: Operar-se-á a rescisão deste Contrato de Compromisso de Compra e Venda, com a conseqüente reversão da posse do imóvel à COHAB/SP e demais cominações aplicáveis à espécie, nos casos previstos em lei e ainda:(…) se verificada não ser verdadeira qualquer declaração feitas pelo(s) COMPROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) À COHAB/SP. A COHAB afirma a impossibilidade de outorga do termo de quitação, considerando o indício de multiplicidade de financiamento em nome da autora. Afirma que nos termos da lei, a liquidação antecipada está atrelada ao reconhecimento pelo FCVS e à inexistência de mais de um imóvel financiado, com recursos do SFH e cláusula de cobertura do Fundo. A Lei 10.150/200 trata da novação das dívidas dos financiamentos no âmbito do SFH e atrelados ao FCVS. Dispõe em seu artigo 2, parágrafo primeiro:Os saldos residuais de responsabilidade do FCVS, decorrentes das liquidações antecipadas previstas nos 1º, 2º e 3, em contratos firmados com mutuários finais do SFH, poderão ser novados antecipadamente pela União, nos termos desta Lei, e equiparadas às dívidas caracterizadas vencidas, de que trata o inciso I do 1º do artigo anterior, in dependentemente da restrição imposta pelo 8 do art. 1. 1º As dívidas que trata o caput deste artigo poderão ser novadas por montante correspondente a trinta por cento do valor do saldo devedor posicionado na data do reajustamento do contrato, extinguindo-se a responsabilidade do FCVS sobre o saldo devedor remanescente, que será renegociado mediante acordo entre o agente financeiro e o mutuário. No caso dos autos, a autora optou pela liquidação antecipada do débito com o pagamento do valor correspondente, nos termos da Lei 10.150/2000, conforme documento de fl. 23/24. A COHAB afirma, no entanto, que o contrato em questão não pode contar com a quitação pelo FCVS, argüindo que a primeira aquisição impede a liquidação com benefício do Fundo. Consta do recibo provisório de liquidação antecipada do saldo devedor hipotecário juntado à fl. 24 que a quitação e liberação do ônus hipotecário respectivo fica condicionada à ratificação dos valores pagos nesta data, em função da admissibilidade de cobertura pelo FCVS, através da CEF, além da apuração de possível saldo residual. Sucede que, não há razão para negativa de outorga do termo de quitação nos termos impugnados pelas rés, porquanto a instituição mutuante recebeu as parcelas mensais relativas ao FCVS durante o contrato. Cabe relembrar que o contrato de financiamento imobiliário constitui típico contrato de adesão, assim entendido aquele em que uma das partes, no caso o mutuário, não tem a faculdade de discutir livremente com o outro contratante suas cláusulas essenciais. Limita- se o mutuário a aderir às cláusulas preestabelecidas pelo agente do Sistema Financeiro da Habitação, sem qualquer possibilidade de discuti-las e eventualmente recusar aquelas que lhe parecerem inconvenientes. Note-se que a penalidade imposta era a rescisão do contrato, caso fosse constatado não serem verdadeiras as declarações prestadas pelo mutuário, penalidade esta, que a instituição deixou de aplicar. Por outro lado, a Caixa Econômica Federal em sua manifestação às fls. 173/183 afirmou que consta em nome da autora a existência de outro financiamento, mas conforme documentação enviada pelo Agente Financeiro, trata-se de homônimo, e assim está sendo providenciada a reversão da negativa de cobertura e proferida a cobertura perante o FCVS. Mais adiante, afirma que a questão da cobertura do saldo devedor residual foi analisada e homologada, cabendo ao contrato objeto da lide a cobertura de 100% do saldo devedor residual, tendo sido comunicado à COHAB, a quem compete emissão do termo de quitação (fl. 183). Desta feita, diante da afirmação da Caixa quanto a homologação da habilitação do contrato para cobertura do saldo residual, encerrada a discussão acerca do reconhecimento da quitação pelo FCVS, cabendo ao agente financeiro proceder à outorga do respectivo termo de quitação e a conseqüente liberação da hipoteca que grava o imóvel. Posto isso, julgo PROCEDENTE o pedido com resolução de mérito para fim de reconhecer a quitação do saldo devedor referente ao contra to de financiamento objeto dos autos, devendo a COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO – COHAB adotar as providências necessárias para a quitação do financiamento, bem co mo para a expedição do documento necessário para o cancelamento da hipoteca que grava o imóvel. Em virtude da sucumbência, cada ré arcará com o pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais) atendidos aos critérios constantes das alíneas a, b e c do parágrafo 3º do mesmo ar tigo. Ao SEDI para inclusão da União Federal no feito, na qualidade de assistente simples da CEF. Após o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao arquivo com baixa na distribuição. P. R. I. São Paulo, 21 de maio de 2010. JOSÉ MARCOS Juiz Federal. 

Marcelo Winther de Castro

Advogado

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