Comprar um imóvel na planta ou em obras e ter que desistir dele é um risco. Desemprego, inadimplência, atraso na entrega ou negativa de financiamento bancário são alguns motivos que levam o cliente a abrir mão do bem.
A devolução do dinheiro em caso de distrato, como é chamado o rompimento do contrato por uma das partes, costuma gerar um impasse entre empresa e consumidor.
O analista de sistemas Marco Antônio Oliveira da Silva, 48, conta que adquiriu um imóvel no L′Essence Mooca, na zona leste de São Paulo.
Dia a dia, porém, observava que a obra não andava na velocidade esperada e, só depois de questionar a incorporadora PDG se a previsão de entrega mudara, descobriu que fora adiada em um ano, para novembro de 2014.
Resolveu então pedir a devolução de todo o valor pago, já que, para ele, quem quebrou o contrato foi a empresa. “Ia vender o apartamento e usar parte do dinheiro para pagar o novo. Se tivesse feito isso, estaria morando de aluguel com a família.”
A PDG, diz Silva, pagaria conforme o contrato, o que daria cerca de 30% do montante, sem reembolso da taxa de corretagem e de um serviço de assessoria jurídica que não foi solicitado. O caso está na Justiça.
Segundo a empresa, essas taxas não podem ser devolvidas por se referirem a serviços já prestados. A incorporadora acrescenta ainda que todos os clientes são informados sobre o andamento das obras.
DIREITOS
Como se trata de uma relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor é aplicável nos casos de compra de imóvel na planta ou em obras.
Segundo o código, são nulas as cláusulas que impeçam o reembolso e as que estabeleçam perda total das prestações em benefício do credor que pleiteia o fim do contrato por inadimplência.
Mesmo que o documento determine que o cliente seja reembolsado em quantia ínfima ou que nada seja devolvido, ele deve ter seu direito garantido.
Em decisão do Superior Tribunal de Justiça, de setembro, estabeleceu-se que é razoável a retenção de 10% a 25% para cobrir despesas administrativas da empresa, dependendo de cada caso. O restante –de 75% a 90%– deve ser devolvido.
“Na maioria dos contratos, colocam cláusulas abusivas, como uma multa que é mais de 50% do que a pessoa pagou. E essa devolução não inclui nem as taxas de corretagem”, diz Tathiana Cromwell, diretora da Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências).
Segundo o Procon-SP, a taxa de corretagem –de 6% a 8% do valor do imóvel– é proibida em lançamentos imobiliários quando o cliente vai ao estande de vendas.
FINANCIAMENTO
Boa parte dos distratos ocorre porque o cliente não consegue o financiamento com o banco.
A economista do Idec (associação de defesa do consumidor) Ione Amorim lembra que a valorização do imóvel na planta, que leva cerca de três anos para ficar pronto, pode impedir a liberação do crédito se o preço ficar alto demais para a renda do futuro mutuário.
A quebra de contrato também ocorre quando os investidores preferem devolver o imóvel por considerarem que não conseguirão a rentabilidade esperada com a venda ou porque o saldo a financiar cresceu muito com a correção da dívida.
Para as incorporadoras, revender o apartamento fora do período de lançamento tende a ser mais difícil e envolve menores margens de lucro.
O advogado Marcelo Tapai diz que o consumidor não deve assinar qualquer documento com uma proposta com a qual não esteja de acordo.
“Dizem que se ele acha que é pouco não vão pagar nada e vão processá-lo. O cara está numa situação fragilizada e a construtora explora isso da forma mais sórdida possível.”
A bancária Carla Santos diz que desistiu do imóvel por dois motivos. No estande de vendas, o pagamento que achava ser para a entrada, na verdade, foi para corretagem. Como a dívida também cresceu muito, pediu o distrato.
Ela diz que a construtora Kallas devolveria cerca de 10% do total pago, sem incluir na conta as taxas extras. Decisão da Justiça, porém, obriga a incorporadora a reembolsar 90% do total. Cabe recurso.
De acordo com a empresa, as condições do distrato previstas em contrato foram aceitas pela cliente, e os valores são descontados conforme o Código Civil.
“A informação da corretagem é claramente explicada pelo profissional autônomo e o pagamento é feito diretamente para ele”, afirmou, em nota.
IMÓVEIS USADOS
Na compra de imóveis usados, as regras são estabelecidas entre as partes e as discussões judiciais são pautadas pelo Código Civil, sem o amparo do Código de Defesa do Consumidor.
É comum o pagamento de um adiantamento pelo comprador para o vendedor não negociar o imóvel com mais ninguém, enquanto aguardam a liberação do financiamento, o que pode levar meses.
Não há um valor padrão, mas, de acordo com especialistas, esse “sinal” costuma corresponder a 10% do preço do imóvel.
O advogado de direito imobiliário Paulo Perrotti diz que, se o vendedor desiste da negociação, deve devolver o dinheiro e pode responder na Justiça por perdas e danos. Se estiver previsto no contrato, pode haver outras punições.
Caso o comprador desista ou não obtenha o dinheiro no prazo acordado no documento, o “sinal” fica com o vendedor.
Após a liberação do financiamento, mesmo no caso de imóvel novo, não há como distratar a compra, pois o bem já foi totalmente quitado pela instituição financeira.
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Marcelo Winther de Castro
Advogado
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25 de novembro de 2013
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